Las incoherencias urbanísticas de Guadalajara y sus implicaciones

En Guadalajara poco a poco hemos podido observar el cambio en sus edificaciones y su contraste entre las viviendas clásicas y los altos edificios de departamentos. La metrópolis cada vez se expande más para albergar a una población en crecimiento. Como indicábamos en la nota sobre el aniversario de su fundación, las incoherencias urbanísticas de Guadalajara son notorias. Y estas tienen diversas implicaciones que analizamos en esta pieza.

Lo primero que debemos analizar es que la ciudad crece, obviamente, donde hay terreno disponible. Y también en las zonas con mayor plusvalía.  Actualmente, la zona con mayor aumento de las propiedades inmobiliarias es Solares, donde las viviendas han aumentado su valor en un 10 % entre 2020 y 2021. Le siguen Puerta de Hierro y Providencia, con un aumento del 5 % cada una. Por su parte, Royal Country  ha tenido una plusvalía del 4 % y Zona Real del 1 %.

Cabe destacar que, a excepción de Zona Real, todas las demás zonas se encuentran ubicadas en o cerca de Zapopan. En todas ellas, podemos observar un aumento de edificaciones dedicados a viviendas. Además podemos observar la creación de nuevas plazas y locales comerciales para atraer a más compradores e inversores inmobiliarios.

Regulaciones

Según la Estrategia de Compensación Urbana del Gobierno de Guadalajara, la planeación y urbanismo de la ciudad está regida por los Planes Parciales de Desarrollo. En ellos se establece qué tipo de construcciones se pueden hacer por zona (casas, edificios de departamentos, oficinas, entre otros). Asimismo, estos comprenden ciertos criterios de desarrollo. 

Este tipo de implementación ha servido para controlar el crecimiento desordenado de la ciudad. Sin embargo, el mismo documento advierte que “algunos desarrolladores se aprovecharon de la corrupción de unos cuantos funcionarios. Estos usaron atribuciones que no tenían o del Tribunal Administrativo del Estado (TAE), para conseguir licencias que les permitían construir más de lo establecido en los planes vigentes”.

Al respecto de lo anterior, “algunos constructores ignoraron lo que decían sus licencias y construyeron más niveles o incluso más viviendas de las que tenían permitidas”, asegura el ingerniero Juan Raúl Rodríguez.

Si no se actualizan los Planes Parciales de Desarrollo, o se ignoran, advierte el Gobierno de Guadalajara, la ciudad sufrirá las consecuencias. Estas pueden ser falta de servicios como agua, drenaje, recolección de basura; disminución de áreas verdes, se reducción de espacios peatonales y de ciclistas, y aumento del tráfico.

Los constructores

“Cada constructor debe saber y mantener en cuenta el Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) y el Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS)”, menciona el Ingeniero Juan Raúl Rodríguez. “Esto es lo básico. Con el COS sabes cuánto porcentaje del suelo tienes para poder construir. Teniendo esto definido, puedes saber tu CUS, que básicamente son los metros cuadrados”, explica.

“Si se quiere hacer algún cambio sobre esto, se puede, mientras pagues los derechos para realizar esta acción. “Todo tiene su propio papeleo y si no se realiza se considera un delito” aclaró Rodríguez para El Despertador Panamericano.

Un concepto estrechamente ligado al de la construcción es el de la propiedad vertical. Este básicamente se refiere a que hay un único dueño a quien le pertenecen todas las viviendas o locales del inmueble. La propiedad vertical se rige sobre de la Ley del Régimen de Propiedad y Condominio de Inmuebles para el estado de Jalisco. Según el Artículo 1, “en atención a las características de las edificaciones realizadas, podrá ser de tipo vertical, horizontal o mixto. Esto implica siempre, mientras subsista, la habitabilidad del inmueble y la coexistencia inseparable de derechos exclusivos de propiedad plena individual, con derechos condominales de propiedad proporcional sobre los bienes identificados como de uso común del grupo específico de condominios”. 

Zonas protegidas

En Guadalajara existen zonas protegidas, donde no se puede construir. También se les llama, como apunta Juan Raúl Rodríguez, “áreas de reserva urbana”. Según explica el ingeniero, “son aquellas zonas controladas o protegidas por municipios para mantener ese espacio de naturaleza, ya sea dentro de la ciudad o en las afueras”. Así se recoge en el Reglamento de Zonificación Urbana del Municipio de Guadalajara. 

“Las zonas dentro de Guadalajara en las que no se puede construir son los bosques de la Primavera y Colomos”, mencionó Rodríguez. El ingeniero apunta a que, de forma general, no se pueden realizar obras en propiedades sin antes haber tramitado la licencia de construcción. “Aun así, se sabe que hay varias personas que no han hecho caso a esto, lo cual resulta en multas de miles de pesos y corrupción”, reconoce.

A pesar de que está prohibido construir en el Bosque de la Primavera, en el 2020 había un total de 595 casas dentro de las zonas protegidas. Los propietarios aislada y silenciosamente fueron fincando los terrenos. De esas viviendas, 229 fueron construidas antes de que se prohibieran. Por lo tanto, 366 son irregulares. La Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (Profepa) ha iniciado procesos administrativos contra 240 de esas propiedades. Sin embargo, solo dos de ellas han sido demolidas. 

Irregularidades

Para evitar posibles irregularidades y casos de corrupción, existen los Mecanismos de Compensación, Indemnización y Mitigación por Acciones Urbanísticas. Estos castigan con multas a los desarrolladores irregulares, por daños a la movilidad, al medio ambiente y a la ciudad.

Por un lado, el medio ambiente comprende el arbolado urbano y la colocación de puntos limpios. La movilidad se entiende por el impacto vial, la existencia de cruceros seguros y la adecuación de calles completas. Después de apercibidas las afectaciones, los constructores que incurrieron en faltas deben compensar económicamente a la ciudad.

Si la obra es privada, las irregularidades cometidas por el constructor pueden ser causa de suspensión total o parcial. Así lo advierte Francisco Moreno Abril, doctor en Ingeniería consultado por El Despertador Panamericano. “Además, los constructores tienen fianzas, con los clientes civiles y/o públicos, que pueden llegar a ser aplicadas en su contra”, añade.

Nota realizada en colaboración con Michelle Rodríguez, Osiel González y Daniel de la Torre